女の子賃貸のオーナーチェンジでトラブルが発生しやすいって聞いたけど本当？
賃貸物件でオーナーチェンジが起こるとトラブルが発生しやすいと言われています。
水商売など夜職の方は、新オーナーのタイプによってとくにトラブルに巻き込まれやすいのも事実。
この記事では、水商売の方が巻き込まれやすい賃貸のオーナーチェンジトラブル事例と対処法を、オーナーチェンジの基礎知識と併せて解説します。
オーナーチェンジで焦らないためにもぜひ参考にしてください。
賃貸物件のオーナーチェンジとは
賃貸物件のオーナーチェンジとは、賃貸物件の所有者（賃貸人）が交代することです。
マンションやアパートを賃貸するオーナーは、投資用として物件を所有しており、最終的に他人に物件を売却して不動産投資の利益（または損失）を確定させる必要があります。
マンションやアパートの場合は、基本的に入居者（賃借人）がいる状態での売却になるため、入居者からすれば突然オーナーが交代するオーナーチェンジが発生。
オーナーチェンジ物件は、物件はもちろんのこと入居者との賃貸契約も新オーナーに引き継がれます。
女の子オーナーチェンジを入居者が反対することはできるの？
編集部旧オーナーから新オーナーへの賃貸物件の譲渡については旧オーナーの意志のみでおこなえるため、入居者が異議申し立てはできません。
つまり、オーナーチェンジは入居者の意志とは無関係にいつでも起こりうるものということになります
賃貸物件のオーナーチェンジで何が変わる？
女の子オーナーが変わると何が変わるのかしら？
編集部オーナーチェンジ物件では、旧オーナーと借主が結んだ契約は新オーナーにそのまま引き継がれます。
借地借家法第31条には、次のように記されています。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる
引用元：e-Gov_借地借家法
そのため、オーナーチェンジしたからと言って基本的に入居者に大きな変化はありません。
ただし、注意しなければならないのが、オーナーチェンジで家賃の振込先が変わるケース。
入居者は、所有者として登記されている者に対して賃料を支払うことになっています。
そのため、新オーナーが家賃の振込先の変更を入居者に要求する際は、所有権移転登記をおこなうことが必要。
所有権移転登記をおこなっていない新オーナーから振込先の変更を要求されてうっかり支払うと、所有者として登記されている旧オーナーにも家賃を支払わなくてはならずダブルで支払うハメになります。
女の子どっちが所有者なのかなんてどうやって調べれば良いの？
編集部法務局へ行って物件の不動産登記を確認し、所有者として登記されている人を確認することでわかりますよ。
水商売の方が巻き込まれやすいオーナーチェンジトラブル事例&対処法
基本的には入居者に大きな変化がないはずのオーナーチェンジですが、トラブルは尽きません。
ここでは、とくに水商売の方が巻き込まれやすいオーナーチェンジトラブル事例と対策法を解説します。
水商売の方が巻き込まれやすいトラブルは主に次の3つ。
- 立ち退きを請求されるトラブル
- 賃料値上げを通告されるトラブル
- ルールを突然変更されるトラブル
それぞれ詳しく見ていきましょう。
立ち退きを請求されるトラブル
立ち退きを請求されるトラブルは、水商売の方が巻き込まれやすいオーナーチェンジトラブルです。
世の中には、夜職の方は一般的なサラリーマンや学生と生活スタイルが違うためトラブルを起こしやすいのではないかと偏見を持つ人がいます。
新オーナーがこの偏見を持つタイプであった場合、水商売の方に目を付けて立ち退きを請求してくる事態が発生。
中でも多いのが、契約更新時に更新を拒絶されるケースです。
契約更新する予定だったにもかかわらず突然の立ち退き請求に途方に暮れてしまう方は少なくありません。
対処法
オーナーチェンジにより契約更新を突然拒絶され、立ち退きを請求されても慌てる必要はありません。
なぜなら、新賃貸人と賃借人の間には賃貸借契約が存在しており、賃貸借契約の解約には原則として当事者双方の同意が必要と定められています。
借地借家法28条によれば、オーナーが賃貸借契約の更新拒絶をできるのは次の事情などにより正当事由が認められた時のみ。
- 建物の老朽化など居住の継続に危険をともなう
- 大家さんの家族が賃借中の物件に住む必要がある
- 入居者自身に問題がある
- 立ち退き料が支払われる
正当事由がないのに更新を拒絶されても応じる必要はなく、そのまま住み続けることが可能です。
水商売の方が知っておきたい賃貸の立ち退きトラブルの対応・対策については次の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
賃料値上げを通告されるトラブル
オーナーチェンジにより賃料値上げを告知されるトラブルは、水商売の方を含めた多くの方に起こるトラブル。
新オーナーになったとたんに賃料の値上げを告知されるケースも多いようです。
女の子そんな、いきなり家賃値上げされたら生活が苦しくなっちゃう…。
値上げに応じないのであれば立ち退きを請求してくることもあり、大きなトラブルに発展するケースも少なくありません。
対処法
賃料値上げを通告されても、基本的に応じずそのまま住むことができるので心配ありません。
新オーナーとの間で適用される契約条件は、旧オーナーとの賃貸借契約の内容がそのまま引き継がれます。
そのため、賃料においても旧オーナーとの賃貸借契約内容のままでOK。
編集部ただし、注意しなければならないのが借地借家法32条に基づく借賃増減請求権です。
借賃増減請求権の規定では、次のいずれかの事情により賃料額が不相当となった場合には、オーナーの請求で賃料が増額することが可能です。
- 土地・建物に対する租税その他の負担の増加
- 土地・建物の価格の上昇その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の賃料と比較して、現状の賃料が安すぎる
とはいえ、賃料の値上げ請求が上記のいずれかに当てはまるかどうかは判断しにくいものです。
賃料値上げを請求された場合は、入居人同士で話し合い妥当な請求かを判断する、もしくは弁護士に相談するなどがおすすめ。
また、借地借家法32条では、賃貸借契約に一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従うことが規定されています。
そのような特約が付いていれば、上記の事情で値上げを請求されても拒否することが可能。
まずは賃貸借契約に特約が付いているかを確認してみましょう。
ルールを突然変更されるトラブル
オーナーチェンジによりルールを突然変更されるトラブルも、水商売の方をはじめ多くの方に起こりやすいトラブルです。
これまでペットを飼って良かったマンションがオーナーチェンジによりペット禁止になるなど。
女の子ペットを手放すわけにはいかないわ！
だからって急に出ていけって言われても困る…。
突然のルール変更は、水商売の方に限らずトラブル発展するケースが多いです。
対処法
オーナーチェンジによる突然のルール変更への対処法は、賃貸借契約上のルール変更なのか、管理規約上のルール変更なのかによって異なります。
賃貸借契約上のルール変更である場合は、賃貸人・賃借人双方の同意が必要であるため、新オーナーの一方的なルール変更に応じる必要はありません。
しかし、管理規約上のルール変更である場合は厄介。
管理規約は区分所有法で、区分所有者の合意によって定められるとされています。
そのため、管理規約上のルール変更である場合は変更されたルールに応じなければなりません。
賃貸のオーナーチェンジでトラブル多発！まとめ
今回は、水商売の方が巻き込まれやすいオーナーチェンジトラブル事例や対処法を、オーナーチェンジの基礎知識を併せてお伝えしました。
オーナーチェンジはいつ起こるかわからず、入居者には新オーナーを選ぶ権利がありません。
運が悪く夜職の方に偏見を持つオーナーであったり、自分勝手に賃料やルールを変更してくるようなオーナーに当たる可能性は誰にでもあります。
新オーナーの身勝手な請求で損をしたり辛い思いをしないためにも、正しい知識を持つことが大切。
何よりも、万が一オーナーチェンジが起こったときでも困らないような契約内容の物件を選ぶことがおすすめです。
とはいえ、安心できる契約内容の物件を一つひとつ自分で探すのは大変ですよね？
そんなときは、水商売専門の不動産屋であるナイトハウスにおまかせください。
ナイトハウスなら水商売の方が安心して住むことができる多くの物件から、一人ひとりに合わせて最適なお部屋を紹介し、入居までをサポートしてくれます。
わかりにくい契約内容の詳細も質問すれば丁寧に説明してくれるので、気軽に何でも相談してみましょう。
ぜひ本記事の内容も踏まえて、ナイトハウスでトラブルとは無縁の素敵なお部屋を見つけてくださいね。
