訳あり物件って何！？訳あり物件の種類と見極めをご紹介

皆さんは「訳あり物件」と聞くと何を連想されますか？事件や事故が起きた物件を連想し、良くない印象の人がほとんどだと思います。しかし最近では、少しでもお得に引越しをしたいという人も多く、あえて「訳あり物件」を探す方もいるようです。

そもそも「訳あり物件」とは一体どんな物件なのか、また「訳あり物件」の見極め方について紹介していきます。

今後物件を探す予定の人は、今回の記事を是非参考にしてみてください。

訳あり物件には、これといった定義は存在しない！

不動産会社によって「訳あり物件」の基準が異なりますが、ほとんどの物件で共通して「訳あり物件」と称している物件は、想像するように建物内で人が亡くなってしまった場合が多いです。

事故や事件に巻き込まれてしまったのか、病気が原因なのか、といった死因によって扱い方が変わります。

訳あり物件には告知義務がある

「訳あり物件」の中でも、事故物件をめぐったトラブルが頻発するようになり、2021年10月より国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

これまでは人が亡くなった物件の取扱いは宅地建物取引業者により違っていましたが、ガイドラインが公表されたことにより、人が亡くなったことを告知するかどうかという判断基準が設けられるようになったのです。

この告知義務というのは、口頭で告知するだけではなく、契約書の中にある「告知事項」という項目に明記しなければなりません。

訳あり物件の種類

訳あり物件には3つの種類があります。 一般的に訳あり物件と聞くと人の亡くなった物件という印象が強いと思いますが、実はそれ以外にも2種類あります。

1. 心理的瑕疵物件
2. 法的瑕疵物件
3. 環境的瑕疵物件

それぞれどんな内容で分類されているのかを詳しく解説していきます。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは物件自体の設備や機能は問題がないものの、事件や事故が過去に発生したことがあったり、反社会的勢力の事務所が物件近くにあったりして、心理的に避けたくなるような理由のある物件のことを指します。

一般的に「訳あり物件」としてイメージされるのはこの心理的瑕疵物件が多いです。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法律的に物件自体に問題が生じている物件のことを指します。この問題となる法律として、建築基準法や消防法、都市計画法などが挙げられます。

建築基準法においては、安全基準や、建蔽率の制限を守っていない場合となっており、消防法においては、防火設備が整っていない場合や、設備自体が古くなっている場合が多いです。

これらの法律の基準に満たない物件は、新築や築浅物件で見かけることは少なく、過去に建てていた物件が多いようです。各法律が施行・改正されるよりも昔に建てられたことから、これらの物件のことは既存不適格物件と呼んでいます。

この既存不適格物件は、違法物件ではない物件として取り扱われることが多いので、物件を探す際は注意が必要となります。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件は、物件自体に問題はなく、周辺の環境が理由となっている物件のことを指します。

具体的にはどのような理由なのかというと、周辺に墓地や火葬場・葬儀場があったり、電車や高速道路などの振動・音が気になったり、ごみ処理場の匂いが気になるといった理由が多いです。これらの理由が原因となり生活に支障があるのかを数値化するのは難しいので、どこまでの範囲が環境的瑕疵物件になるのかは、人によって捉え方が変わってきます。

周辺の地図を見て距離が気になる、という人はその物件を避けることをおすすめします。

訳あり物件を見極める5つのポイント

「訳あり物件」と呼ばれる3つの理由を紹介してきましたが、続いてはその「訳あり物件」を見極めるポイントについて紹介していきます。

告知事項ありと記載がある

物件情報検索サイトの物件情報欄に「告知事項あり」と記載がある場合、「訳あり物件」であることが多いです。この「告知事項あり」の記載は備考欄などの目が付きにくい場所に記載されていることがほとんどです。物件を探している際は、物件情報を隅から隅までチェックすることを心がけてください。

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定期借家になっている

賃貸物件の場合の告知義務は3年が目安とされています。ほとんどの賃貸物件のオーナーは、この告知義務がある3年間を定期借家という期間を限定して契約できる方法で貸し出していることが多いです。この期間だけは家賃を安く設定し、告知義務の期間が終われば相場の価格に戻して再度貸し出します。

物件というのは、人が住んでいない期間が長ければ長いほど劣化しやすくなっています。次に貸し出す際、物件が劣化していないためにも、少しでも誰かに住んでもらおうという対策で定期借家として貸し出されているケースがあります。

家賃が相場よりも明らかに安い

同じエリアにある同じような間取りの物件と比べ、明らかに家賃が低く設定されている場合、その物件はもしかしたら「訳あり物件」かもしれません。相場の家賃の半分以下であれば、何かしらの事件に関与している可能性があります。

また、相場の家賃より明らかにかけ離れた安さの物件は、物件の設計ミスがあったなどの原因があることもあります。

フリーレント付物件になっている

フリーレント付物件というのは、一定期間だけ家賃が無料になる物件を指します。この物件は、何かしらの理由で人気があまりない物件となっています。

とにかく誰かに入居してもらいたいという思いから、一定期間家賃を取らない形となります。ほとんどのフリーレント付物件の場合は、1か月家賃無料という物件が多く、2か月・3か月と家賃無料の期間が長いと感じた場合、「訳あり物件」の可能性もあります。

物件名が変更されている

事件や事故が発生して「訳あり物件」となってしまった場合、当然、物件自体の評判が落ちてしまいます。そうなると、次の入居者が決まらないことも多く、空室の期間が発生してしまいます。

空室が続く事態を避けるため、物件名を変更して検索サイトに掲載する不動産会社もあります。
物件の住所を調べるなどすれば、その物件が「訳あり物件」なのか調べることができるので、少しでも怪しいと思う点があれば、事前に調べてみることをおすすめします。

訳あり物件の種類を理解した上で物件を探そう

今回は「訳あり物件」の種類と見極め方を紹介してきました。実際に遭遇したことはないものの「訳あり物件」とはどういった物件なのだろう、どういった見極め方をすれば良いのだろう、と考える人もいると思います。

前述しましたように「訳あり物件」には告知義務があるため、契約直前や入居直前に、実は「訳あり物件」でした、と知ることはありません。その点については安心していただけるかと思います。

また「訳あり物件」だから必ずしも悪い物件という訳ではありません。どうしても家賃を抑えたい、この土地でなければ嫌だ、というこだわりがある場合には「訳あり物件」も選択肢に入ると思います。