賃貸の更新でトラブルに発展する原因は！？夜職だと更新拒否されてしまうって本当？

賃貸物件に住んでいると定期的に訪れる契約の更新手続き。

この手続きが原因でトラブルに発展するケースがあるのをご存知でしょうか。

水商売や夜職の方の場合には、大家に契約更新を拒まれてしまうケースも。

この記事では賃貸の更新に関するトラブルの事例や対処法を紹介していきます。

そもそも賃貸の更新ってなに？

賃貸の更新時に起きやすいトラブルを確認する前に、賃貸の契約更新について改めて確認しておきましょう。

通常、賃貸物件の契約をするさいには、普通賃貸借契約が結ばれます。

普通賃貸借契約には1年以上の期間で契約期間の設定が必要です。

同じ賃貸物件に住み続けるにはこの契約期間内に、賃貸人と賃借人の間で契約の更新が必要になります。

契約の更新は賃貸人と賃借人の合意によって更新されていく合意更新が基本です。

しかし、問題が発生したりやむを得ない事情によって、合意更新ができない場合は法定更新されることもあります。

更新の条件は物件によっても異なり、賃貸借契約の中の特記事項に詳しい内容が記載されています。

契約更新の期間は2年間に設定されている物件がほとんどです。
しかし中には独自の期間設定をしている物件もあるので、必ず内容を確認しておきましょう。

賃貸の更新に必要なものは？

賃貸の更新手続きを行う場合には、事前に用意しておかなければならないものがいくつかあります。

更新の契約書は、更新期限の3～４カ月ほど前に郵送などで送られて来るのが一般的です。

また更新料に関しては、地域や物件によって設定は大きく異なります。

首都圏や京都では家賃の1～2ヶ月分の費用に設定されていることが多いです。

一方でその他の地域では0.5ヶ月以下や、更新料がそもそも設定されていないエリアもありました。

更新の手続きが要らない自動更新の物件も多く存在します。

ケース①更新料に関するトラブル

まず最初のケースは更新料の支払いに関するトラブルの事例です。

水商売や夜職の方は契約できる物件が少なく、その点を利用して更新料を通常より高く設定して貸し出している悪質な物件も存在します。

また契約時に記載されていた金額よりも更新料が高い場合や、そもそも契約に更新料の明記がないにもかかわらず請求されるケースにも注意が必要です。

まず更新料の支払いを拒否できるのかという点に関しては、最高裁判所から契約時の合意があれば基本的に拒否はできません。

また更新料が高額という主張に対しては、賃料の2～3ヶ月分の更新料は「高額」とは定義されないと結論づけられています。

一方で当事者間で合意のない更新料の請求に関しては、基本的に賃借人は支払いを拒む権利があります。

法律には更新料の支払い義務は明記されてないません。
しかし当事者間の合意（賃貸借契約など）がなされている場合には、一方的に支払いを拒否することはできないものとされています。

水商売や夜職の方はなかなか日中に動けず、期間内に更新料の支払いができない場合もあるでしょう。
そのような場合には、延滞金などを請求されてしまう可能性があるので注意が必要です。

更新料のトラブルになった場合の対処法

万が一、更新料が契約に明記されていないにも関わらず、請求されてしまった場合にはどのように対処すれば良いのでしょうか？

また更新料を支払わないため、物件の契約の更新ができない場合には、退去しなければならないのかも気になりますよね。

まず更新料を支払わないからといって、賃借人を強制的に退去させることはできません。

このような場合には法定更新といって、合意更新とは違った期間の定めのない更新契約がなされます。

また契約内容に無い不当な費用は払う必要はないので、支払い要求があまりにもしつこい場合には、弁護士など第三者に相談しましょう。

一般的には契約内容に無い、更新料の支払いは必要ありません。
しかし、例えば賃料が近隣の相場と比べて著しく低い金額の場合などには、更新料が要求されるケースもあります。

ケース②契約更新を拒否されてしまうトラブル

2つ目の事例は更新のタイミングで賃貸人の側から、契約の更新を拒否されてしまうケースです。

このケースは水商売や夜職の方が最も注意したい事例と言えるでしょう。

まず前提として賃貸契約は賃貸人よりも、賃借人を守るための契約であるという側面が強い契約です。

そのため賃貸人が一方的に契約の更新を拒否することはできません。

しかし、契約更新を拒否するに値する正当事由がある場合には話が変わってきます。

更新を拒否する正当事由には例えば以下のような例があります。

このような事由によって賃貸人の収益に損害が発生していることや、信頼関係が維持できなくなったと認められる場合には、更新拒否が認められることもあります。

このような事例の中には、水商売や夜職の方が知らず知らずのうちに原因となってしまっている例も少なくありません。

特に騒音の問題などは解決が難しいこともあり、解決まで長期間に渡ってしまうということも珍しくないです。

契約更新を拒否されてしまった時の対処法

更新拒否のトラブルは正当事由が認められるか否かという点が問題となります。

そのため裁判になるとかなり長期間に渡ることも珍しくありません。

長期間の裁判には時間だけでなくお金もかかってしまうので、退去費用を賃貸人に請求して早期に解決する方が得になることも多いです。

退去費用は場合によって異なりますが、家賃の6ヶ月分程度が支払われる例が多い傾向にありす。

またそもそも、このようなトラブルにならない物件選びも重要でしょう。

水商売や夜職の方は審査が通りにくいからといって、職業を隠して物件を借りたりすると、住んだ後に大きなトラブルに巻き込まれてしまう可能性が高くなります。

そのため賃貸を借りる時から、職業などを偽らず借りることが重要です。

そこでおすすめなのが「ナイトハウス」。

ナイトハウスは水商売や夜職の方向けの物件を専門として紹介している不動産屋です。

審査通過率も99％と非常に高く、アフターケアも充実しています。

このような不動産屋を通して契約することで、入居後のトラブルに巻き込まれるリスクを軽減できるようになります。

これから新しい物件を借りようと思っている方は、ぜひ一度ナイトハウスにご相談ください。

ケース③更新期限で自動更新されてしまうトラブル

賃貸の更新の手続き無く更新をする、自動更新を採用している物件は多いです。

そこで気を付けたいトラブルが、気づかない間に賃貸契約が自動更新の期限になってしまっているケース。

契約が自動で更新される物件の場合には、退去の事前申告期限までに、退去する旨を管理会社に伝える必要があります。

例えば1ヵ月前に事前申請が必要な物件の場合、1月1日に引っ越しをするためには、11月30日までに通告が必要となります。

この退去の事前通告の期間が契約の自動更新期日を過ぎてしまった場合には更新するものとされ、更新料の支払いが必要です。

忙しいとこの退去の事前通告期限を忘れて、つい期限が過ぎてしまうことも考えられるので、退去予定は早めに通告しておきましょう。

逆に更新手続きが必要な物件で期日までに更新の手続きを終わらせないと、退去するものと思われてしまってトラブルになることもあるのでこちらも要注意。

更新期限でトラブルにならないための対処法

契約更新の方法や更新料の金額、退去の事前通告期限は賃貸契約時に特約として設定されています。

新居を借りるさいにはやることも多く、これらの細かい内容は忘れてしまいがちです。

ですが、これらの項目を忘れてしまうと、無駄な費用を支払わなければならない可能性もでてきてしまいます。

内容を細かく覚えておくのは難しいので契約更新の期間だけでも覚えておくと、期間の3～4ヶ月前に契約内容の再確認できるのでおすすめです。

賃貸契約の更新にトラブルを避けるためには契約時の確認が重要

この記事では賃貸契約の更新時に起きやすいトラブルに関して紹介してきました。

賃貸契約の更新にまつわる内容は、基本的に契約時の契約内容が優先されます。

そのため、契約時に更新に関する事項は事前に確認しておき、違和感がある点は必ず確認しておきましょう。

また更新拒否などのトラブルを避けるために、水商売や夜職の方は可能な限り入居時に職業を偽らずに入居できる物件を選ぶのがおすすめです。

記事内で紹介した不動産屋では多くの物件を夜職の方に紹介してきた実績があるので、気になる方は一度連絡してみてください。