■夜職の方のお部屋探し2
前回のコラムでは水商売などいわゆる「夜職」の方のお部屋探しについて、少しでもアドバイスができればと思い、賃貸借契約にともなう入居審査についてご説明させていただきました。
今回のコラムでは前回に引き続き、入居審査の説明と、「夜職」の方は耳にされたことがあるかもしれませんが、「アリバイ会社」についても簡単に書いていきたいと思います。
また実際に「アリバイ会社」を利用した際のリスクについては、次回以降のコラムにて書いていければと思います。
■入居審査について2
前回のコラムで説明した入居審査について、ここでも簡単におさらいしておきます。
まず入居審査とは、、保証会社もしくは大家さん、管理会社が入居希望者に対して、お部屋を貸すか貸さないか検討することを言います。具体的な審査方法は、勤務先への電話連絡、HPでの在籍確認、クレジットカードの信用情報、収入の確認及び証明、連帯保証人への連絡及び意思確認、緊急連絡先への連絡及び意思確認、身分証明書の確認、住民票の確認、犯罪歴の調査、反社会的勢力の関係者でないかの確認、などなどです。保証会社及び管理会社、大家さんが以上の情報を入居希望者から提供してもらい、申込書の内容と相違がないか、賃料の滞納をしないか、入居期間中に近隣入居者へ迷惑をかけないかなど、総合的に判断します。これを入居審査と言います。
前回のコラムでは下記の説明をしております。ご参照下さい。
- 反社チェックについて
反社会的勢力もしくは反社会的勢力の関係者と審査時に判明した場合は審査が100％否決される。
- 犯罪歴の有無
特殊詐欺や違法薬物密造など大家さんや管理会社にとって非常にリスクになる犯罪歴がある方は審査がかなり厳しくなる。
- 信用情報について
クレジットカードの支払いの履歴、滞納履歴、現在滞納があるかどうかもチェックされる場合がある。特に信販系の保証会社は信用情報をかなり重視していて、遅れが多々あったり、滞納したまま払ってなかったりすると、信販系の保証会社の入居審査はまず通らない。
以上です。簡単に説明しておりますので、詳細は前回のコラムをご覧になっていただければ分かりやすいと思います。 さて、では引き続き入居審査について書いていきます。
■勤務先の確認
続いての入居審査は勤務先の確認です。
まずその勤務先が本当に存在するのかどうかを確認します。これはどういうことかというと、「アリバイ会社」でないかどうかを調べるということです。「アリバイ会社」とは、入居審査を可決させる為に作られた実態のない会社のことです。例えば「夜職」にお勤めの方がお部屋探しをする際に、正々堂々、「夜職」で働いていると不動産仲介業者に伝えると、不動産仲介業者の担当者は、物件情報を入居希望者に提案する前に、まず管理会社や大家さんに「夜職」勤務の方でも大丈夫ですか？とお伺いをたてます。管理会社や大家さんは仲介業者の担当者に対して、「夜職」でもOKかどうかを回答します。正直、「夜職」OKをくれる物件は多くありません。少なくとも昼間働いている、企業にお勤めの方よりも確実に物件の選択肢が狭まります。数多くの物件の中から選ぶのではなく、「夜職」OKの物件の中から選ばなくてはならなくなります。そこで「アリバイ会社」の出番です。
本当は「夜職」勤務なんですが、どうしても自分が住みたい物件は「夜職」では審査が通らない。だから「アリバイ会社」を利用してそこで働いていることにして、審査を通してしまおう。ということですね。これについては後述しますが、犯罪になる恐れがあります。不動産仲介業者から提案されたとしても絶対に利用しないようにして下さい。
■勤務先の確認2
ではどのように勤務先が「アリバイ会社」でないか確認するかというと、具体的には下記の方法となります。
- ホームページの確認
まずは提出された申込書に記載されている勤務先にホームページがあるかどうか確認します。ただしホームページがない企業も沢山あるので、ホームページがヒットしないからといって確実に審査が落ちるわけでも通るわけでもありません。
- 健康保険証の確認
入居希望者が国民健康保険以外に加入している場合は健康保険証を確認します。健康保険証を偽造するのは、様々な意味で難易度が高いので健康保険証の原本が確認できれば勤務先の実態があると判断されることが多いです。
- 現地確認
ホームページもなく、また入居希望者が国民健康保険に加入している場合は本当にその勤務先が本当に存在しているかどうか、また運営されているかどうかの確実な確認が取れないです。その場合は申込書に記載されている勤務先住所に保証会社や管理会社は訪問します。そこで確認が取れれば実際に運営されていると判断されることが多いです。 尚、訪問は実際に外から見るだけでなく、窓口やインターホンを鳴らすことが多いです。
以上の方法で勤務先の実態を調査します。
ここで「アリバイ会社」ではないと判断されたら今度は在籍の確認となります。
前述した国民健康保険以外の健康保険証が提出されていた場合は、それをもって在籍の確認となる場合もありますが、勤務先に実際に電話をいれるパターンもあります。
つまり入居審査における勤務先の確認とは
- アリバイ会社ではないか。実態があるか
- 在籍しているか
以上の2点となります。
■収入の確認
つづいての入居審査は収入の確認についてです。
入居審査時に記入する申込書には必ず収入を記載する欄があります。毎月の家賃を無理なく支払える程度の収入があるかどうかを確認するためです。こちらについても保証会社や管理会社、大家さんは虚偽でないかどうか確認をします。確認方法は入居希望者が収入証明を提出します。収入証明とは会社勤めの方は源泉徴収票、勤続が1年未満の場合は給与明細3か月分、個人事業主の方は確定申告書の控えなどです。審査が厳しい管理会社や保証会社の場合は課税証明書や納税証明書など公的な書類を求めてくる場合もあります。
次に金額についての目安ですが、賃料×3×12が一つの基準となります。 つまり賃料が10万円の場合は10万円×3＝30万円。これを1年分で360万円。つまり年収360万円が基準になるということです。これより多ければ確実にOK、また少なければ確実に審査に落ちるという訳ではありませんので、一つの基準として覚えておいて下さい。
■最後に
今回のコラムでも入居審査について最後まで説明することができませんでした。つまり入居審査はそれぐらい説明することが多いということです。次回のコラムでは入居審査の続きと審査を通過するための対策、また「アリバイ会社」を利用した場合に考えられるリスクについて説明させていただきます。
